Α. Εισαγωγή

Στην σημερινή περίπλοκη οικονομική πραγματικότητα, η Τοπική Αυτοδιοίκηση αντιμετωπίζει  μεγάλες προκλήσεις σε ένα δυναμικό και αβέβαιο περιβάλλον, όπου οι τοπικοί προϋπολογισμοί μπορεί εύκολα να αποσταθεροποιηθούν. Η επιλογή του θέματος της μελέτης είναι ιδιαίτερα επίκαιρη, καθώς η Τοπική Αυτοδιοίκηση οφείλει να κάνει την βέλτιστη αξιοποίηση των πόρων της. Τα ακίνητα της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, και ιδιαίτερα τα εμπορικά αξιοποιήσιμα θα μπορούσαν να συμβάλουν στην οικονομική ανάπτυξη, στην αναβάθμιση του αστικού περιβάλλοντος αλλά και να ενισχύσουν και τα έσοδα των Δήμων.

Συνεπώς οι στόχοι και οι προτεραιότητες κάθε δημοτικής αρχής για την Ακίνητη Περιουσία  της οφείλουν να  είναι :

• Δημιουργία σταθερής βάσης εσόδων / επαύξηση της οικονομικής αξίας της περιουσίας της.
• Διαφάνεια, Πληροφόρηση, Λογοδοσία και Πλαίσιο Αναφοράς.
• Διασφάλιση Κοινωνικής Ανταποδοτικότητας
• Βελτίωση Περιβαλλοντικού Αποτυπώματος / Βελτιστοποίηση Διαδικασιών και Διαχείρισης Πόρων.

Β. Το Πρόβλημα

Στα όρια ενός δημοτικού διαμερίσματος, οι Δήμοι συνήθως αποτελούν τον μεγαλύτερο ιδιοκτήτη, χωρίς να συμβαίνει το ίδιο και  από την πλευρά των εσόδων. Επομένως η αποτελεσματική διαχείριση της ακίνητης περιουσίας αποτελεί μια ενδιαφέρουσα πρόκληση από διοικητική και πολιτική σκοπιά, καθώς θα μπορούσαν να προκύπτουν έσοδα για τις κοινωνίες (πρόσοδοι), για την άσκηση καλύτερης κοινωνικής πολιτικής,  καθώς και δημιουργία θέσεων απασχόλησης. Και βεβαίως θα οδηγήσει στην αναβάθμιση της ποιότητας ζωής των κατοίκων της.

Οι D. Detter και S. Folster στο βιβλίο τους με τίτλο «Δημόσιος Πλούτος των Κρατών» υποστηρίζουν ότι «η σωστή διαχείριση του δημόσιου πλούτου θα μπορούσε να αποφέρει στα κράτη πρόσθετα έσοδα 3% στο ΑΕΠ». Αυτή η πρόκληση ισχύει και για την Τοπική Αυτοδιοίκηση. Σε επίπεδο κράτους, η Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ), τα Πανεπιστήμια, το ΤΑΙΠΕΔ, έχουν αρχίσει και πραγματοποιούν σημαντικά βήματα  προόδου Στρατηγικής Αξιοποίησης των ακινήτων  τους και αξιοποίησης του χαρτοφυλακίου τους. Αντίθετα στην Τοπική Αυτοδιοίκηση η αξιοποίηση είναι ακόμη σε πρώιμο στάδιο και γίνεται αποσπασματικά από τον κάθε δήμο. Σε πρόσφατη μελέτη του διαΝΕΟσις (Ιανουάριος 2021)  υπολογίζει μόλις στο 1,03% την τρέχουσα συνεισφορά των προσόδων από ακίνητη περιουσία στα Συνολικά Έσοδα της Πρωτοβάθμιας Τοπικής Αυτοδιοίκησης.

Το 80% των Δήμων δεν γνωρίζει με ακρίβεια  την περιουσία του Δήμου, μια σειρά ακίνητα παραμένουν αναξιοποίητα σε βάθος ετών, τα τρέχοντα έσοδα είναι πολύ περιορισμένα, και ο Δήμος επιβαρύνεται με όλα τα πάγια και λειτουργικά έξοδα καθώς και το κόστος συντήρησης των ακινήτων αυτών.

 

Γ. Η Τρέχουσα Κατάσταση

Σήμερα, οι δημοτικές αρχές καλούνται να αξιοποιήσουν από τις πλεονασματικές ιδιοκτησίες του Δήμου, εκείνες που είναι οι πιο εμπορικά αξιοποιήσιμες (Commercial Assets) και μπορούν να φέρουν έσοδα από την αγορά. Δηλαδή να  επιδιώξουν συνεργασίες στον τουρισμό, στην κυκλική οικονομία, στην ανάπτυξη  εμπορικών και θεματικών πάρκων, των θαλάσσιων και υπόγειων κοιτασμάτων τους, πάντα με περιβαλλοντολογική συνείδηση. 

Το κράτος έχει προχωρήσει μέχρι σήμερα στις εξής πρωτοβουλίες  :

• Με το πρόγραμμα «Κλεισθένης» οι Δήμοι, οι Περιφέρειες και τα ΝΠΔΔ προχωρούν υποχρεωτικά σε μια ηλεκτρονική καταγραφή της Ακίνητης Περιουσίας των ΟΤΑ και Νομικών Προσώπων Δημοσίου Δικαίου, για την δημιουργία ενός πλήρους ηλεκτρονικού μητρώου ακινήτων.
• Πρόσφατα με το πρόγραμμα «Αντώνης Τρίτσης» το Υπουργείο Εσωτερικών χρηματοδοτεί δράσεις για την αξιοποίηση των ακινήτων των Δήμων .
• Η πρόοδος και η ολοκλήρωση του Ηλεκτρονικού Κτηματολογίου θα βοηθήσει σημαντικά στην καλύτερη αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας των δήμων, αφού θα περιλαμβάνει συγκέντρωση οποιασδήποτε πληροφορίας, αφορά την περιουσία Ιδιωτών ή Δημοσίου. Σε αυτή την περίπτωση, οι Δήμοι θα μπορέσουν να επικεντρωθούν μόνο στην διαχείριση και αξιοποίησης της περιουσίας τους.

Η έννοια  της Διαχείρισης Περιουσίας σε επίπεδο Τοπικής Αυτοδιοίκησης περιλαμβάνει τις ακόλουθες διαδικασίες, οι οποίες του προσδίδουν επιπλέον εμπορευσιμότητα:

Οργάνωση και Εξορθολογισμός Χαρτοφυλακίου ακινήτων

• Καταγραφή και καταχώριση ακινήτων σε ηλεκτρονική βάση δεδομένων.
• Δημιουργία ενός Γεωγραφικού Συστήματος Πληροφοριών (GIS), που θα παρέχει άμεση και ολοκληρωμένη εικόνα της γεωγραφικής θέσης των δημοτικών ακινήτων.
• Αξιολόγηση των ακινήτων του υφισταμένου χαρτοφυλακίου.
• Κατηγοριοποίηση ακινήτων με γνώμονα διάφορες παραμέτρους (π.χ. δυνατότητες ανάπτυξης, μέγεθος, αξία κλπ.).

Αξιοποίηση χαρτοφυλακίου – Αξιολόγηση επενδύσεων σε ακίνητα

• Παροχή υποστήριξης για τον καθορισμό του βέλτιστου ιδιοκτησιακού σχήματος.
• Διενέργεια ερευνών αγοράς ακινήτων.
• Χρηματοοικονομική και ποιοτική αξιολόγηση ακινήτων.
• Χρηματοοικονομικές μελέτες για τη βέλτιστη αξιοποίηση των ακινήτων προς ανάπτυξη
• Παροχή υποστήριξης κατά τη διάρκεια της υλοποίησης της επένδυσης αλλά και μετά την ολοκλήρωσή της.

Υποστήριξη για τη σύσταση και λειτουργία Δημοτικής Α.Ε. αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας

• Διαδικασία σύστασης της Α.Ε. (εγκρίσεις, καταστατικό, κανονισμοί λειτουργίας, αναθέσεων κλπ.).
• Νομικός έλεγχος υφισταμένων ακινήτων και νομική υποστήριξη για την απόκτηση νέων ακινήτων.
• Ενημέρωση και υποστήριξη επί φορολογικών θεμάτων.

Διαχείριση ακινήτων (property management)

• Παρακολούθηση μισθώσεων.
• Παρακολούθηση ασφαλιστηρίων συμβάσεων.
• Προγραμματισμός και παρακολούθηση τακτικής και έκτακτης συντήρησης.

Υποστήριξη Συμπράξεων ΟΤΑ με τον Ιδιωτικό Τομέα (Σ.Δ.Ι.Τ)

• Υποστήριξη σε όλα τα στάδια της προσυμβατικής διαδικασίας (προκαταρκτικές μελέτες, μελέτες σκοπιμότητας/βιωσιμότητας, έρευνα αγοράς και αναζήτηση υποψήφιων επενδυτών, επιλογή συγκεκριμένου τύπου σύμπραξης, ένταξη σε συγχρηματοδοτούμενα προγράμματα, υπαγωγή στον Ν. 3389/2005 (Σ.Δ.Ι.Τ), σύνταξη προκήρυξης, υποστήριξη δημοπράτησης, επιλογής αναδόχου, ανάθεσης, κατάρτισης σύμβασης).

Δ. H πρόταση

Στο πλαίσιο αυτό η ΚΕΔΕ είναι απαραίτητο να δημιουργήσει ένα ψηφιακό περιβάλλον για την καλύτερη αξιοποίηση της περιουσίας των Δήμων, που υποστηρίζει όλους τους εμπλεκόμενους, δηλαδή στο προσωπικό των δήμων, στους αιρετούς, στους υποψήφιους  επενδυτές (ιδιώτες και θεσμικούς). Είναι βέβαιο ότι με κάποια σύγχρονα εργαλεία οι Δήμοι θα μπορέσουν να αυξήσουν σημαντικά τα έσοδα τους, με μόχλευση ιδιωτικών πόρων σε αναπτυξιακά έργα που θα έχει πολλαπλασιαστικά οφέλη για τις τοπικές κοινωνίες.

Βάσει των παραπάνω, η προτεινόμενη μελέτη έχει ως στόχο τη σχεδίαση μιας Ψηφιακής Πλατφόρμας Αξιοποίησης της Ακίνητης Περιουσίας των Δήμων. Στα πλαίσια της μελέτης:

• Θα εξεταστούν οι βέλτιστες πρακτικές που υπάρχουν σε αντίστοιχα συστήματα ανά τον κόσμο και θα καταγραφεί η τρέχουσα κατάσταση στο Ελληνικό και το Διεθνή χώρο επιτυχημένων συνεργασιών (success stories) και των διεθνών τάσεων.
• Θα πραγματοποιηθεί ενδελεχής ανάλυση αναγκών που πρέπει να καλύπτει η ψηφιακή πλατφόρμα ώστε εξυπηρετεί πλήρως όλους τους ενδιαφερόμενους.
• Θα παρουσιαστούν οι προδιαγραφές λειτουργίας της Ψηφιακής Πλατφόρμας, ώστε αυτή να εξυπηρετεί όλες τις φάσεις της αξιοποίησης της περιουσίας.

Χαρακτηριστικά της προτεινόμενης Ψηφιακής Πλατφόρμας θα είναι:

• Κεντροποιημένη λειτουργία, μέσω της οποία η Ψηφιακή Πλατφόρμα παρέχετε σε  όλους Δήμους της Ελλάδος. Μέσω αυτού  του μοντέλου λειτουργίας, η διάθεση των υπηρεσιών και η συντήρηση πραγματοποιείτε σε ένα σημείο, ενώ η χρήση γίνεται κατανεμημένα από τις επιμέρους οργανικές μονάδες των Δήμων, εξοικονομώντας σημαντικούς πόρους. Αυτό θα οδηγήσει επίσης στην μεγαλύτερη διαφάνεια, λογοδοσία και  αξιοπιστία του συστήματος.
• Υιοθέτηση καινοτόμων εφαρμογών PropTech (Property Technology -  Τεχνολογία Ακινήτων) και Real Εstate FinTech  (Financial Technology, Χρηματοοικονομική Τεχνολογία Ακινήτων) που θα αποτελούν μοχλό προώθησης και αξιοποίησης  των ακινήτων. Στη εικόνα 1, φαίνεται η συσχέτιση των παραπάνω τεχνολογιών, οι οποίες αποτελούν τις καινοτομίες που επιφέρει μέσω του ψηφιακού μετασχηματισμού η Τέταρτη Βιομηχανική Επανάσταση στο τομέα της Αξιοποίησης Ακινήτων.

Εικόνα 1: Συσχέτιση PropTech και Real Εstate FinTech 
 (Baum, A.: PropTech 3.0: The future of Real Estate, University of Oxford, 2017)

• Χρήση εργαλείων Τεχνητής Νοημοσύνης  που θα διευκολύνει, μεταξύ άλλων, τη σύνδεση της προσφοράς με την ζήτηση ώστε να επιτυγχάνεται η καλύτερη  αξιοποίηση  των ακινήτων. Τέτοια εργαλεία μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την έξυπνη σύνδεση προσφοράς και ζήτησης, για την καλύτερη αξιολόγηση προσφορών, κ.α.
• Χρήση μεθόδων Μηχανικής Μάθησης, ώστε το σύστημα να μαθαίνει από τα δεδομένα που κατέχει και να βελτιώνει την εξυπηρέτηση προς τους χρήστες του.
• Η δυνατότητα χρήσης τεχνολογιών Εικονικής/Επαυξημένης Πραγματικότητας για τη προβολή των ακινήτων, καθώς και τεχνολογιών Blockchain στη φάση σύναψης συμφωνιών (π.χ. έξυπνα συμβόλαια).
• Ανάλυση και Οπτικοποίηση δεδομένων. Η ψηφιακή καταγραφή των δεδομένων από τη πλατφόρμα θα κάνει δυνατή την ανάλυση και οπτικοποίηση των στοιχείων αυτών π.χ. ανά θεματική ενότητα, γεωγραφική περιοχή, με αντικειμενικά και μετρήσιμα κριτήρια (δείκτες απόδοσης ΚΡΙs).
• Προσωποποιημένη πληροφόρηση κάθε χρήστη. Κάθε χρήστης θα μπορεί να έχει το δικό του κωδικό πρόσβασης και το δικό του περιβάλλον χρήσης, συνοδευόμενο με τα εργαλεία και τα ακίνητα που τον ενδιαφέρουν.
• Χρήση τεχνολογιών Υπολογιστικού Νέφους (Cloud Computing) για την αποθήκευση, διαχείριση και επεξεργασία των δεδομένων της πλατφόρμας. Πιθανή χρήση του Ενιαίου Κυβερνητικού Νέφους (G-Cloud) του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης.
• Χρήση εργαλείων Μάρκετινγκ και  Place Branding και για την ανάδειξη του  τόπου που βρίσκονται τa ακίνητα και την δημιουργία πολλαπλασιαστικών δράσεων και ευκαιριών για την ευρύτερη γεωγραφική περιοχή.
• Υποστήριξη νέων επιχειρηματικών μοντέλων π.χ. ΟικονομίαςΔιαμοιρασμού (Shared Economy).
• Λειτουργία Help Desk προς όλη την επενδυτική κοινότητα και τους ενδιαφερόμενους, παρέχοντας γενικότερες πληροφορίες καθώς και ειδικότερες πληροφορίες σχετικά με διαγωνισμούς. Μέσω αυτού, θα μπορεί ο κάθε ενδιαφερόμενος να αντλήσει όλη την απαραίτητη πληροφόρηση για το νομοθετικό, πολεοδομικό, κανονιστικό πλαίσιο, και τα χρηματοδοτικά εργαλεία.
• Αυτοματοποίηση των διαδικασιών ωρίμανσης των ακινήτων και η ενίσχυση της διαφάνειας, αξιοποιώντας τις δυνατότητες που προσφέρει η τεχνολογία.
• Προώθηση συνεργασίας με εμπειρογνώμονες (μηχανικούς, νομικούς, μεσίτες, χρηματοοικονομικούς συμβούλους) του χώρου του real estate ώστε να δημιουργηθούν συνέργειες (synergies). Αυτό θα φανεί ιδιαίτερα χρήσιμο σε περιπτώσεις ακινήτων που βρίσκονται στη διαδικασία της ωρίμανσης και δεν μπορούν ακόμη να αξιοποιηθούν άμεσα.

H Στρατηγική αξιοποίηση των δημοτικών ακινήτων χρειάζεται ένα δυνατό restart προκειμένου να συμβάλει ώστε οι Δήμοι να αποκτήσουν την οικονομική αυτοδυναμία τους. Με το πέρας τη μελέτης, η ΚΕΔΕ θα έχει μια ολοκληρωμένη σχεδίαση της Ψηφιακής Πλατφόρμας Αξιοποίησης της Ακίνητης Περιουσίας των Δήμων. Θα απομένει η χρηματοδότηση της υλοποίησης της πλατφόρμας η οποία θα μπορούσε να προέλθει από κάποιο πρόγραμμα ΕΣΠΑ  ή αντίστοιχο πρόγραμμα του Υπουργείου Εσωτερικών.

 

Άγγελος Καραγιάννης Οικονομολόγος ΜΑ in Financial Economics - ΜΒΑ Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.

Αθανάσιος Τσαδήρας Αναπληρωτής Καθηγητής Οικονομικών Εφαρμογών Πληροφορικής Αριστοτέλειο Πανεπιστήμιο Θεσσαλονίκης Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.